算账，看地，找合作商，写报告，上投决会地产投拓人从来没想过，如今拿地竟需要如此练会繁杂的十八般武艺日前，伴随着长沙第二批土地出让信息出炉，17个城市第二轮集中供地细则落锤，经过延期，暂停和撤回重启，第二批集中供地终于拉开大幕
地产投拓人率先感受到了不同相比首轮集中供地，他们意识到，买地跟普通人买房越来越像，有资格是入场券，亦不乏摇号定归属为了买一块地找60个马甲公司参拍，那一套不再玩得转，投资模型测算公式要重置，风控能力变身房企买地的核心竞争力
仔细对比17个城市土地出让规则公告后，笔者发现，有两个共同的主流新思路值得细思，这不但改变房企拿地逻辑，亦会强化落实房，地和人联动机制。
其一，从源头降成本，土地溢价率不超过15%或成红线在首轮集中供地中，重庆，杭州，厦门等多个城市平均土地溢价率超过20%，其中，重庆高达43%位居榜首彼时，滨江集团董事长戚金兴直言，在杭州拍的地，努力将净利润做到1%—2%，这比传统制造业还低
当然，并不是所有城市都是如此无利可图但总体而言，这与集中供地新政稳地价的初衷有出入于是，中央召开了两次会议结果是，二拍收官的青岛，济南及天津的成交溢价率均为0%同时，溢价率15%或成各地参考红线
红线之外，通过调高底价，竞配建等隐性方式抬高地价亦被严控比如北京已将规则细化到每一宗热门地块，对政府持有商品住宅产权预设份额均设置不同天花板或区间这种调控的精细化程度和决心，让房企掌舵人有所感触，有的担心第一轮拿地会高位站岗，有的则牟足劲准备重返二拍现场
毕竟，11年前的春天，北京一天内拍出三个地王，那是过去，不是现在退一步说，房企已无当初冒险之胆，打好现金流保卫战妥妥压倒扩张欲望现实版理性是，昨日下午，杭州十宗竞品质地块其中九宗无司报名，提前锁定流拍结局
具体涉及五个不属于:不属于股东违规提供借款，转贷，担保或其他相关融资便利，不属于直接或间接使用金融机构各类融资资金，不属于使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款，不属于使用其他自然人，法人，非法人组织的借款，不属于使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资
在笔者看来，这条新规不简单，这是对开发商的威慑过往，房企依靠多种融资渠道借债，再拿这些钱去抢高价地扩规模多重资本运作后，有的房企克制冲动理性发展稳健前行，有的则直接陷入债务违约危机，烂尾楼难解套，商票，理财产品一地鸡毛，业主，投资者和金融机构均受到不同程度伤害
重返生产资料的源头控制购地资金，一是可以让过往理性经营的房企分享到好孩子红利，二是清退有潜在风险的资金入场，引导行业健康前行，这一控是提前筑篱笆，将违规资金挡在门外。
忙着调度资金杀回土拍市场之前，开发商不妨先掂量下荷包，万变不离其宗，不管第二轮集中供地规则如何调整，重回盖好房子的本质，捡回工匠精神，提质增效，靠创新驱动发展，这才是久久为功的不二法则！
